«Покупайте землю. Её больше не производят»
Марк Твен
Помимо перспективности земель и населённого пункта при выбое среди предложений по продаже участков земли, которых сегодня немало, необходимо учесть некоторые важные моменты.
У имеющихся на рынке предложений земельных наделов различны виды разрешенного пользования — индивидуальное жиличное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство ЛПХ, ведение крестьянско-фермерского хозяйства, культурно-оздоровительные цели. Каждый из этих видов предполагает определенный порядок пользования.
На земельных участках ИЖС можно строить жилые дома, предназначенные для проживания с дальнейшей регистрацией по месту жительства. Если вы решили брать ипотечный кредит на строительство, то банками обычно рассматривается только такие варианты.
На землях, предназначенных для ЛПХ, владелец имеет право строить на участке жилой дом, строения, сооружения — при условии, что данный земельный участок находится в черте поселений (подробнее здесь). Это же относится и к возможности регистрации по месту проживания. Бывает, что участки с таким видом разрешенного пользования расположены и за чертой поселений.
Нередко можно встретить объявления о продаже лесных земельных участков. Земли из лесного или водного фонда вообще не могут быть частной собственностью. Как правило, эти участки выведены из состава лесного фонда, переведены в иной статус — к примеру, ИЖС. Также есть предложения, когда предлагаемые к продаже участки имеют вполне определенный вид разрешенного пользования - «культурно-оздоровительные цели», а «лесными» они стали по инициативе прежних собственников, которые просто засадили участок деревьями.
На рынке представлены и предложени на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Эти земли охраняются законом и предполагается их использование только по хозяйственному назначению и если арендатор или хозяин нанесёт плодородному слою этих земель какой-нибудь ущерб, то он будет обязан по закону возместить приченённый ущерб в пользу государства. Если вы решили узаконить места для постоянного проживания на этих землях, то для этого придётся зарегистрироваться в качестве предпринимателя, занимающегося фермерством. После этого участок станет пригоден не только для хозяйственных работ, но и для постройки дома и постоянного проживания в нём.
Повышенным спросом пользуются участки земли, расположенные в непосредственной близости от воды. Преимущества очевидны: летом у водоема не так жарко, есть возможность наслаждаться красотой водной стихии не тратя свое время на дорогу до реки или озера. Кроме того – это престижно и есть возможность вдоволь насладиться прогулкам под парусом, катанием на моторной лодке или яхте. Однако имеются и свои трудности, это связано со спорными вопросами в российском законодательстве по земельному и водному праву. Основной юридический риск – это нарушения статьи 65 Водного кодекса, в соответствии с который под контроль берется береговая линия водоохранной зоны. Согласно Водному кодексу РФ, доступ к воде должен иметь любой желающий (то есть хозяин участка не имеет права огородить место для собственного пляжа). Водный кодекс определяет такое понятие как «береговая полоса»: для крупных водоемов – это 20 метров от воды, а для небольших – 5 метров. Важно, что любое строительство в береговой полосе запрещено, так как она считается национальным достоянием. Еще 100-150 метров от воды озера, реки и водохранилища или 500 метров от моря относятся к водоохранной зоне. Строить в ней можно лишь после получения разрешения и соблюдения целого ряда условий. Например, оборудование канализации и очистных сооружений и неиспользование участка для деятельности, которая могла бы нанести вред окружающей среде и водоему. Согласно действующему законодательству, на территории водоохранной зоны запрещено использовать сточные воды для удобрения почв, захороненение отходов жизнедеятельности. В случае нарушений вас могут привлечь к ответственности.
Даже при получении всех разрешений на строительство недостатком может являться само расположение участка в непосредственной близости от воды, что может грозить подтоплением в случае большого подъема воды. Кроме того, около воды больше комаров и других насекомых, собственникам домов приходится следить за уровнем влажности в доме и за тем, чтобы не подмывался фундамент. Как правило, в таких домах не строят погреба и цокольные этажи.
Стоит помнить, что структура грунтов и уровень залегания подземных вод являются одними из основополагающих факторов при проектировании дома. Узнать об этом можно просто выкопав колодец на участке самому или у соседей, если таковой у них присутствует. При этом необходимо учитывать, что уровень грунтовых вод может значительно изменяться в течении года.
Самостоятельно подобрать земельный участок и получить полную информацию о нём и его собственнике можно воспользовавшись on-line сервисом Росреестра. Если же вы цените своё время, то можете обратиться за помощью к кадастровым инженерам, которые помогут оценить геодезию участка, уровень загрязнённости почвы и качества подземных вод. А так же организовать перевод земли из одной категории в другую.